Можно ли при покупке недвижимости обойтись без помощников и есть ли случаи обмана клиентов? В квартирном вопросе разбиралась корреспондент «Гомельскай праўды».
Услуга денег стоит
Статистика говорит, что каждый человек хоть раз в жизни да приобретает жилье. Поиск квартиры и сбор документов — достаточно трудоемкий процесс. Прибегать ли к помощи посредников, решать самим покупателям. Первая риелторская организация появилась в Гомеле в далеких 1990-х. По данным главного управления юстиции облисполкома, сегодня на территории Гомельщины действуют около 10 компаний, оказывающих риелторские услуги по 12 адресам. Но как показывает практика, суть работы агентств понимают далеко не все клиенты.— Риелторская деятельность заключается в комплексном оказании услуги по совершению сделок с недвижимостью, — пояснил первый заместитель начальника главного управления юстиции облисполкома Дмитрий Кухарев. — Специалист не только выступает посредником между покупателем и продавцом, но и грамотным консультантом, знатоком рынка недвижимости. Он подберет подходящий вариант, подскажет, стоит ли покупать этот объект за указанную сумму, подготовит пакет документов. С другой стороны, риелторские компании — коммерческие организации, которые хотят заработать. Это тоже нужно понять.
Собеседник не скрывает, сфера достаточно непростая, в ней крутятся немалые деньги. Однако заниматься сопровождением сделок по купле-продаже имущества может не каждый желающий. Оказание риелторских услуг довольно жестко регулируется государством.
На фоне общего послабления требований к предпринимательству, на риелторскую деятельность сохранилось лицензирование. К тому же оказывать услуги имеют право только аттестованные риелторы. Получить лицензию и пройти аттестацию не так легко, подчеркнул юрист. Это позволяет оградить бизнес от непрофессионалов. Для получения лицензии юрлицу необходимо иметь в штате не менее двух аттестованных риелторов, для филиала — одного. Риелторы также наделены правом получать по доверенности информацию о квартире: есть ли задолженность по коммуналке, прописаны ли несовершеннолетние, недееспособные. Деятельность агентств застрахована. В случае признания договора недействительным, клиент не потеряет деньги.
Право оказывать риелторские услуги имеет фирма:
⇒ зарегистрированная как юрлицо
⇒ с действующей лицензией Министерства юстиции (кроме государственной риелторской организации)
⇒ застраховавшая профессиональную ответственность в Белгосстрахе.
Базовые и тарифы
Сегодня, благодаря интернету, без труда найдете информацию, как заключить договор на покупку квартиры, какие документы понадобятся, советы, на что следует обратить внимание. При желании и наличии свободного времени можно обойтись без помощи посредников. Но, судя по количеству риелторских фирм в Гомеле, их работа востребована. — Воля каждого пользоваться услугами специалистов или нет, — подчеркнул Дмитрий Кухарев. — К примеру, одни предпочитают чинить машину в автосервисе, другие самостоятельно — дома под окнами. Кто из них не прав?По мнению юриста, назрела необходимость предоставить риелторскому рынку больше свободы. Это подстегнет развитие здоровой конкуренции. В первую очередь предложение касается тарифов на услуги, которые сегодня строго регламентированы. Установление верхнего и нижнего порогов позволит агентствам давать скидки и бонусы клиентам. Сейчас такое невозможно.
Согласно утвержденным тарифам, для продавца недвижимости цена риелторской услуги зависит от стоимости объекта и составит от 1% до 3%.Чем дороже жилье, тем ниже процентная ставка. Закон определяет четкую градацию. Если квартира стоит до 4200 базовых величин (102 900 рублей), за ее продажу клиент выплатит агентству 3% от стоимости. Если более 16500 базовых величин (404 250 рублей) — 1%. Проще говоря, если продаете квартиру, дом или дачу, которые стоят меньше 50 тысяч долларов, заплатите риелтору 3% от ее стоимости.
Для покупателей также определены тарифы на каждый вид услуги. Они закреплены в базовых величинах. Конечная стоимость зависит от набора риелторских услуг, которые хочет получить клиент.
Финальный этап сделки — удостоверение договора купли-продажи жилья. Для этого нужно обратиться к нотариусу или регистратору недвижимости. Как показывает практика, риелторы предпочитают работать с нотариусами. По словам заместителя председателя областной нотариальной палаты Светланы Шиханцовой, при наличии всех необходимых документов сделка удостоверяется в день обращения. Чтобы она была бесспорной, специалист проверит все документы до запятой, а также возможные аресты и запрещения, которые могут быть наложены на квартиру. Вся услуга стоит около 160 рублей. Оплата, как правило, делится между покупателем и продавцом пополам. По оценке специалиста, гомельские риелторы работают профессионально, грамотно. Практически все сделки удостоверяются без проблем.
Борьба за клиентов
По инициативе главного управления юстиции прошла встреча, на которой участники бизнеса обсудили актуальные вопросы. Как признались представители агентств, наших людей во многом пугает слово риелтор. Антирекламу делают криминальные новости, в которых фигурирует словосочетание «черные риелторы». Хотя на самом деле нечистые на руку покупатели квартир — не кто иные, как мошенники. Ничего общего с деятельностью риелторов не имеют.На рынке недвижимости идет борьба за каждого клиента. По словам специалистов, устную консультацию, как правило, дадут бесплатно. Ведь фирма заинтересована расположить к себе человека, заключить договор. К слову, письменная консультация по сделкам с объектами недвижимости стоит 3 базовые величины (73,5 рубля).
А есть клиенты, которые неадекватно оценивают свое имущество. К примеру, житель глухого села хотел продать домик с участком за 22 тысячи долларов. Риелтор обязан был заключить с ним договор.
Представители агентств не скрывают: отдавать немалую сумму за риелторскую услугу хочет не каждый. В условиях серьезной конкуренции отдельные игроки рынка используют такие методы работы, как холодный обзвон и переманивание продавцов. Владельцам недвижимости предлагают более выгодные условия: продать дом подороже или несуществующую базу иностранных клиентов. В своей рекламе некоторые агентства используют слоганы — «скорая риелторская помощь», «участковый риелтор» — хотя таких понятий не существует. Звучали претензии, что в некоторых фирмах услуги оказывают агенты, а не аттестованные риелторы.
Криминальный интерес
Насколько честно работают агентства по недвижимости, есть ли случаи обмана клиентов? Как отметили в главном управлении юстиции, поступают единичные жалобы. Но они связаны не столько с нарушениями риелторской деятельности, сколько с недопониманием клиентом ее сути. Например, обратился гомельчанин, недовольный тем, что ему не оказали услугу по подбору квартиры. Выяснилось, что мужчина сам отказался заключать договор на ее оказание. Поясним, стоимость услуги около тысячи рублей. Случаев грубого нарушения законодательства, повлекших привлечение риелторов к уголовной ответственности, не было.В прокуратуре области подтвердили эту информацию. За последние пять лет жалоб на риелторские действия или неэтичное отношение к клиентам не поступало, отметила старший прокурор отдела Татьяна Шикало. Среди вопросов, за разъяснением которых чаще обращаются, — побуждение покупателя на заключение договора и уплаты покупательского взноса. Ситуация возникает, когда человек находит квартиру по объявлению, а риелторы ему говорят: без взноса сделка не состоится. К слову, с таким фактом столкнулась и сама прокурор при обмене жилья, но взноса ей удалось избежать.
Что касается сделок с имуществом, повышенная бдительность не повредит. В криминальной хронике региона то и дело мелькают сообщения о квартирных мошенничествах. В суде Центрального района Гомеля рассматривается уголовное дело, связанное с жилищными махинациями, рассказал старший прокурор отдела прокуратуры области Андрей Карась. По версии гособвинения, гомельчанин вместе с подельниками заключал незаконные сделки с недвижимостью. Группа находила квартиры, собственники которых не работали, выпивали и имели задолженность по коммуналке. Уговаривали хозяев продать жилье, обещали приобрести квартиру поменьше. Некоторых хозяев долгое время поили спиртным. Также подделывали подписи владельцев и печати в нотариальных документах. Согласно материалам дела, обвиняемые обманным путем присвоили 11 квартир в Гомеле.
Три главных вопроса
Обращение в риелторскую фирму хорошими отзывами, безусловно, защитит от таких мошенников. Однако у потребителя возникает логичный вопрос — во сколько обойдется услуга? Попыталась найти ответ на правовых порталах. Изучение тарифов, к которым все отсылают, ясности не внесло. В списке предлагаемых услуг около 50 пунктов. За что нужно платить, мне как простому обывателю непонятно.Сайты агентств по недвижимости тоже не спешат озвучивать суммы «гонораров». На одном нашла информацию, что обычный комплекс услуг обойдется покупателю недвижимости в 105 базовых величин или 1250 долларов. Другие источники говорят о 55 базовых или 700 долларах.
За разъяснением обращаюсь к специалисту. — Мы слышали такие суммы, — отметил начальник службы по оказанию риелторских услуг и оценке Гомельского городского филиала агентства по госрегистрации и земельному кадастру Виктор Страханович. — Но существуют тарифы, утвержденные постановлением Совмина от 14.03.2008 г. № 386. В комплекс услуг могут входить консультация, подбор варианта, осмотр жилья, организация рекламной кампании и другие. Такого понятия, как сопровождение сделки, нет. Клиент, который подписывает договор, должен очень внимательно читать, что ему предлагают, и соглашаться или нет.
⇒ Сколько должен заплатить агентству покупатель квартиры, которую подобрал риелтор? — Минимальная стоимость услуги в таком случае — 45 базовых величин (1102,5 рубля). Тариф установлен на услугу по подбору вариантов сделки с объектами недвижимости. За жилой дом — 60 базовых (1470 рублей). Договор также может включать консультационные услуги в письменном виде — 3 базовых или 73,5 рубля, осмотр жилья с выездом на место — еще 5 базовых или 122,5 рубля, другие услуги. Прежде чем заключить договор, специалист должен проговорить нюансы сделки по каждому пункту и учесть все пожелания клиента. Поэтому на коленке, в ресторане, в машине или где-то еще договоры не заключаются. Только в офисе.
⇒ Если человек нашел квартиру по объявлению, что заплатит кроме ее цены? — У нас, в государственном предприятии, ничего. Что касается других фирм, не знаю. Если квартира выставлена на продажу, значит, мы ее проверили полностью по всем техническим и правовым документам и гарантируем чистоту сделки. Покупатель выступает одной из сторон этой сделки.
⇒ Продавец платит агентству только процент от стоимости жилья? — Да, в постановлении Совмина оговорено, что в процентную ставку уже включены стоимость консультативных услуг, представление информации о спросе и предложении, подбор вариантов, согласование условий сделки, оказание помощи в подготовке документов. Отдельно оплачивается лишь организация рекламы объекта — 5 базовых величин (122,5 рубля). Как подчеркнул специалист, никаких авансов. Оплата риелторских услуг происходит только после выполнения всех услуг по продаже или регистрации недвижимости.
P.S. Поскольку сама не пользовалась услугами гомельских риелторов, не могу судить об их качестве. Стоит ли работа потраченных денег? Если у вас есть опыт покупки или продажи недвижимости с помощью посредника, поделитесь им в комментариях.
Тарифы (ставки) на риелторские услуги
Ставка* риелторских услуг указана в базовых величинах. Консультационные услуги
Сделки с объектами недвижимости (в письменной форме) — 3
Сделки с объектами недвижимости в связи со сносом данных объектов (в письменной форме) – для юридических лиц — 60
Информация о развитии рынка недвижимости — 200
Услуги по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости
Отчуждение и (или) приобретение объектов жилищного фонда — 5
Отчуждение и (или) приобретение объектов нежилого фонда — 15
Долевое строительство объектов жилищного фонда — 80
Долевое строительство объектов нежилого фонда — 80
Наем, поднаем объектов жилищного фонда — 5
Аренда объектов нежилого фонда — 15
Услуги по организации и размещению рекламы при оказании риэлтерских услуг — 5
Услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним
Отчуждение и (или) приобретение квартиры (комнаты, доли) — 15
Отчуждение и (или) приобретение жилого дома (доли дома) — 20
Отчуждение и (или) приобретение земельного участка — 15
Отчуждение и (или) приобретение дачи, садового домика — 15
Отчуждение и (или) приобретение гаража, автомобильной стоянки (парковочного места на автомобильной стоянке) — 10
Отчуждение и (или) приобретение объектов нежилого фонда — 70
Наем, поднаем объектов жилищного фонда – для физических лиц — 5
Аренда объектов жилищного фонда – для юридических лиц — 20
Аренда объектов нежилого фонда — 25
Услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости
Отчуждение и (или) приобретение квартиры (комнаты, доли) — 30
Отчуждение и (или) приобретение жилого дома (доли дома) — 45
Отчуждение и (или) приобретение земельного участка — 30
Отчуждение и (или) приобретение дачи, садового домика — 35
Отчуждение и (или) приобретение гаража, автомобильной стоянки (парковочного места на автостоянке) — 10
Отчуждение и (или) приобретение объектов нежилого фонда — 95
Наем, поднаем объектов жилищного фонда – для физических лиц — 5
Аренда объектов жилищного фонда – для юридических лиц — 20
Аренда объектов нежилого фонда — 15
Услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров залога
Объекты жилищного фонда — 15
Объекты нежилого фонда — 70
Консультационные услуги и помощь в подготовке (оформлении) правоустанавливающих и технических документов на объекты недвижимости
Объекты жилищного фонда — 30
Объекты нежилого фонда — 50
Консультационные услуги и помощь в подготовке (оформлении) документов
Реконструкция, переустройство и перепланировка объектов жилищного фонда — 60
Реконструкция, переустройство и перепланировка объектов нежилого фонда — 95
Перевод объектов жилищного фонда в объекты нежилого фонда — 95
Услуги по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости Квартира (комната, доля) — 45
Жилой дом (доли дома) — 60
Земельный участок — 40
Дача, садовый домик — 45
Гараж, автомобильная стоянка (парковочное место на автомобильной стоянке) — 20
Объекты нежилого фонда — 95
Наем, поднаем объектов жилищного фонда – для физических лиц — 5
Аренда объектов жилищного фонда – для юридических лиц — 20
Аренда объектов нежилого фонда — 25
Услуги по подбору вариантов сделки с участием в строительстве (в том числе долевом) объекта недвижимости
Объекты жилищного фонда — 50
Объекты нежилого фонда — 70
Услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов по сделке с участием в строительстве (в том числе долевом) объекта недвижимости
Объекты жилищного фонда — 5 Объекты нежилого фонда — 10
Услуги по осмотру объекта недвижимости с письменным оформлением акта осмотра объекта недвижимости — 5
Организация и проведение согласования условий предстоящей сделки
Объекты жилищного фонда — 10
Объекты нежилого фонда — 20
Снос объекта недвижимости — 85
*Расчет стоимости риелторской услуги производится исходя из стоимости объекта недвижимости в базовых величинах, установленных на день заключения соответствующего договора.
