Вверх


ТЦ «Секрет»: Торг здесь уместен!

11515 4 12:08 / 01.11.2012
Конфликт в гомельском торговом центре «Секрет» проявил острые углы либерализации ценообразования и заставил задуматься о соотношении сторон «Собственник — Предприниматель — Покупатель»

А при чем тут покупатель?


Около месяца торговый центр «Секрет» лихорадило из-за противостояния между предпринимателями, арендующими здесь площади, и новым владельцем здания — минской компанией «НП-Сервис», требующей платить за аренду в разы дороже, тогда как прежняя ставка и так уже достигла предела возможного.



Предвижу вполне закономерный вопрос: проблема касается двух субъектов хозяйствования, наделенных законным правом самостоятельно формировать цены на свои услуги и товары, так при чем же тут покупатель?

Да при том, что владельцы магазинчиков, расположенных на территории паркинга, взывали к нему за помощью, ведь увеличение арендной платы отразилось бы в конечном итоге на кошельке покупателя.

Но в ответ услышали нелестные отзывы в свой адрес, сводящиеся к тому, что в Гомеле цены на одежду и обувь и так запредельные. Покупатель приводил в пример не только известные своей демократичностью черниговские ценники, но вспоминал также частных торговцев из Гродно и Бреста, которые «работают в тех же условиях, но не накручивают 200 — 300% на тряпье». В общем, смысл всех высказываний сводился к одному: «Нечего плакаться. Вы нагревались на нас, теперь новый хозяин здания решил таким же способом нагреться на вас. Почувствуйте, как говорится, себя в нашей шкуре». Подобная реакция вполне закономерна, ведь даже для «Секрета» не является секретом, что в целях экономии многие гомельчане уже не первый год отовариваются за пределами родного города.

Предприниматель Оксана Селюкова, арендующая площадь в ТЦ «Секрет», воспринимает такого рода обвинения как полнейший бред.

— На сегодняшний день основные наши поставщики из Турции и Китая. Очень много частных торговцев делают оптовые закупки в этих странах. Какой смысл накручивать на товаре, который выставлен в ближайших магазинах по цене гораздо ниже? — аргументирует она свою позицию. — Что касается Украины, то там существенная разница в цене на тот же турецкий или китайский товар бывает только при нестабильности курса доллара. На данный момент разбежка в ценах не такая уж и заметная. И это при том, что у черниговских торговцев условия для бизнеса более выгодные. Если наш товар доставляется в Беларусь железной дорогой и его растаможивание в Москве обходится достаточно дорого, то на Украину он приходит морем в контейнерах, соответственно, транспортные расходы ниже, равно как дешевле и растаможка. К тому же на Украине гораздо ниже стоимость аренды и налоги меньше.Ну и оборачиваемость товара у них выше. А наш торговый центр «Секрет» — это, по сути, выставка выходного дня, в будни здесь единичные покупатели...



Еще Оксана рассказала о том, что многие гомельские предприниматели под покупку товара вынуждены брать банковский кредит, возвращать который нужно с немалыми процентами. Вот и считайте, говорит она, наживается ли предприниматель бесстыдно на своем покупателе.

Размерами налогов, которые поступают от предпринимателей ТЦ «Секрет» в местный бюджет, я поинтересовалась у начальника областной налоговой службы Галины Пашед.

— Предприниматели являются плательщиками единого налога, сумма которого колеблется от 400 тысяч до 2 миллионов рублей в месяц и зависит от вида реализуемого товара (к примеру, при торговле одеждой она составляет 400 тысяч, обувью — 480 тысяч белорусских рублей), а также от площади торгового объекта (чем она больше, тем выше коэффициент) и от выручки, — рассказала она.

Налоговая служба не вправе озвучивать конкретные суммы, поступающие от субъектов хозяйствования. Все, что мне удалось узнать, — ежемесячные платежи от одного предпринимателя ТЦ «Секрет» варьируются в пределах от 2 до 5 миллионов белорусских рублей. Учитывая, что площади там арендуют около 400 человек, при грубом подсчете можно получить сумму, которую местный бюджет недополучит, если они прекратят свою деятельность.

У собственника свои секреты


Однако вернемся к рассматриваемому нами треугольнику. По идее, он должен быть равнобедренным: в основании, как и полагается, «Собственник» и две равные стороны, заинтересованные друг в друге, — «Предприниматель» и «Покупатель». Но это в идеале. В реальности же, как видим, дела обстоят несколько иначе. Настолько ли заинтересованы друг в друге местный предприниматель и местный покупатель? Прежде чем приступить к рассуждениям, условимся, что речь пойдет исключительно о торговых центрах Гомеля, предлагающих покупателю одежду, обувь и другие промышленные товары.

На мой взгляд, стратегия, выбранная новым владельцем ТЦ «Секрет», изначально была обречена на поражение, ибо он пытался выстраивать отношения с арендаторами с позиции силы. Чтобы не быть голословной, приведу небольшой пример. В день, когда администрация ТЦ «Секрет» отключила электроэнергию с целью собрать несговорчивых предпринимателей для подписания новых договоров, я пришла вместе с ними к офисному помещению и была свидетельницей весьма странного разговора.

По одну сторону баррикад — предприниматели, которые просят: покажите документы на право собственности здания. По другую — представители собственника, которые отвечают: сделайте заявку в БРТИ, заплатите столько-то базовых величин и узнаете. И все в таком же духе. Можно ли при таком раскладе вести речь о каком-то партнерстве?

Предприниматели возле кабинета администрации ТЦ «Секрет»


Волнение предпринимателей усиливалось по мере того, как росло их недоверие по отношению к новому собственнику, который не мог вразумительно сказать, составлен ли бизнес-план по дальнейшему развитию торгового центра, никак не обосновывал непомерное удорожание аренды. На все вопросы, касающиеся пунктов нового договора, у него был один ответ: «Не устраивают наши условия? Освобождайте помещение».

Впрочем, такой стиль работы вызвал неприятие не только у предпринимателей, председателя РОО «Перспектива» и автора этих строк. На протяжении всего конфликта юридическую поддержку предпринимателям оказывал, а также принимал участие практически во всех переговорных процессах заместитель председателя областной организации Белорусского профсоюза работников различных форм предпринимательства «Садружнасць» Виктор Елфимов.

— Меня удивило пренебрежение, которое при ведении переговоров выражал по отношению к предпринимателям собственник, — высказал он свое мнение. — «НП-Сервис» даже не удосужился прислать из Минска полномочного представителя, все переговоры вел клерк. Предложенный текст договора — еще один шаг неуважения, ибо назвать его проектом договора нельзя: ни подписи, ни печати — обычная бумажка с текстом в расчете, авось пройдет «на дурочку». К тому же в этом договоре сплошные санкции, крепостное право какое-то.

Виктор Елфимов расценивает действия собственника как социально безответственные, прежде всего, перед потребителем. Ведь собственник прекрасно понимает, что все новые расходы предприниматель оплатит за счет покупателя.

Горькие муки выбора


Конфликт в паркинге обнажил еще одну не менее важную проблему — нехватку в Гомеле современных торговых объектов. Причем это отмечают как покупатели, так и предприниматели. Выбора нет ни у тех, ни у других. На данный момент ТЦ «Секрет» — самый крупный в Гомеле по площади (12 тысяч кв. м). Когда предпринималась попытка урегулирования ситуации в Гомельском горисполкоме, арендаторы во всеуслышание заявили, что ушли бы из «Секрета» хоть сегодня, но идти некуда.

И действительно, в Гомеле слишком мало торговых выставок, их можно пересчитать по пальцам одной руки. И нет ни одного современного торгово-развлекательного комплекса.

Витрины в Киеве


Помнится, год назад компетентный собеседник в одном из интервью сказал, что готова проектно-сметная документация на строительство современнейшего развлекательного торгового комплекса на месте привокзального мини-рынка. Но, как видим, строительство пока так и не началось.

Ожидали, что многофункциональный торгово-развлекательный комплекс откроется в недавно построенном возле цирка «Александр Плаза», но и эти ожидания не оправдались: объектов торговли там пока не предусматривается. Перепрофилировавшись в игорные заведения, одна за другой прекратили свое существование три большие торговые выставки в центре города: центр моды, «Пассаж» и «Гомель».





Что же мы имеем в результате, помимо «Секрета» и сети небольших разрозненных магазинов? Торговый центр «Галерея» по улице Катунина, открывшийся недавно торгово-офисный центр «Дидас Персия» на улице Ефремова, торговая галерея на втором этаже в торговом центре по проспекту Космонавтов, 61-а. Да, еще универмаг «Гомель», преобразований которого мы ждем уже лет десять, если не больше (но, вроде бы, дело сдвинулось с мертвой точки). Ну и Старый универмаг. Негусто...

На территории центрального рынка строится двухэтажный торговый центр общей торговой площадью 2 тыс. кв. м. Предприниматели ТЦ «Секрет» говорят, что с удовольствием перешли бы работать туда.

Интересно, когда закончится его строительство? Оказывается, ввод в эксплуатацию запланирован на 2013 год. Об этом сообщил заместитель председателя правления областного союза потребительских обществ Сергей Марчук. Он также отметил, что строительство этого торгового объекта, заказчиком которого выступает ЧУП «Гомельский центральный рынок» облпотребсоюза, ведется в рамках реконструкции третьего сектора рынка. И в первую очередь места здесь будут предоставляться на конкурсной основе индивидуальным предпринимателям, ранее торговавшим на площадях этого сектора. Как видим, шансы попасть туда у предпринимателей паркинга ничтожно малы.

Шерше ля капитал


Очень здравую мысль высказали активисты предпринимательского движения ТЦ «Секрет». Они изъявили желание создать товарищество, взять кредит в банке и участвовать в долевом строительстве своего собственного торгового центра. Говорят, это позволило бы снизить издер­жки, сделать привлекательной цену на товар и привлечь гораздо больше покупателей. Заодно и создать конкуренцию для «НП-Сервис» по расценкам на аренду. Похоже, поняли, что пришло время смотреть на несколько шагов вперед: совместное будущее с арендодателем, который намерен постоянно повышать расценки, их явно беспокоит.

Захожу на сайт Гомельского горисполкома, чтобы ознакомиться с перечнем инвестиционных предложений. Из имеющихся 118 пунктов насчитываю 16 инвестпредложений по строительству интересующих нас  многофункциональных торговых центров и объектов торговли. К примеру, на территории рынка «Быховский», в микрорайонах № 104, 19, 20А, на территории Гомельского завода измерительных приборов и так далее.

Улица Советская 43




— Инвесторы откликаются на подобные предложения? — спрашиваю у главного специалиста отдела международных связей и внешнеэкономических отношений управления экономики Гомельского горисполкома Людмилы Усовой.

— Обращений немало, причем не только из Беларуси, но и России, Прибалтики, других зарубежных стран, — говорит она. — Бывает, что несколько бизнесменов претендуют на одно и то же предложение, тогда мы формируем земельный участок и выставляем его на аукцион.

Интересуюсь, не отпугивает ли потенциальных инвесторов то, что многие инвестпредложения обременены сносом ветхого жилья, автостоянок, мини-рынков и других строительных объектов. Людмила Усова пояснила, что такого рода обременения регулируются Декретом № 10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь». Согласно этому документу, с инвестором заключается договор, предоставляющий целый ряд льгот.

Все это прекрасно, конечно, но пока что не больше чем планы на перспективу. Ожидается ли в ближайшее время открытие современных торговых центров у нас в городе? На этот вопрос отвечает заместитель начальника управления торговли и услуг Гомельского горисполкома Наталья Ратобыльская:

— В Советском районе появится торговый город. Белорусское предприятие «Белинвестплаза» выкупило бывший цех завода «Сантэп» по Речицкому шоссе и приступило к его реконструкции. Площадь этого здания более 20 тысяч квадратных метров. Планируется сдать его в эксплуатацию в начале 2014 года. Российская компания «ТекстильТорг» выкупила изолированное помещение по улице Советской, 41 с целью переоборудовать его под офисный торгово-выставочный центр. Заключен инвестиционный договор с компанией «Табак-инвест» на строительство торгового центра в районе пересечения улиц Советской и Ефремова.

Это не какой-то там мегапроект


Но вернемся к ситуации вокруг ТЦ «Секрет». Впервые мне довелось наблюдать, как действует механизм досудебного урегулирования споров между субъектами хозяйствования в органах власти. Было любопытно, насколько он действенный. Ведь не факт, что завтра аналогичный спор не возникнет между другими представителями малого и крупного бизнеса.

— Смена собственника — не повод для больших потрясений и дестабилизации обстановки в отдельно взятом коллективе и в городе, — обращаясь к представителям «НП-Сервис», сказал заместитель председателя облисполкома Болеслав Пирштук. — Если вы пришли на нашу территорию с благими намерениями, хотите построить здесь эффективный бизнес, нужно думать не только о себе, но и о стране, деловых партнерах. Вы заявляете, что пришли сюда, чтобы создать лучшие условия, а начинаете с увеличения арендной ставки в два раза, прекрасно понимая, что доходы подавляющего большинства нашего населения и так невысоки. Вы хотите за их счет, ничего не создав, сразу положить на свой бутерброд слой масла в два раза толще, чем был до этого?

Болеслав Пирштук поинтересовался, выяснял ли новый собственник, каковы расценки на аренду в самых лучших торговых центрах других областных городов, чтобы на основании этих данных установить соразмерную арендную ставку на гомельской территории.

На встрече выяснилось, что Иван Березовский — вовсе не учредитель компании «НП-Сервис» и даже не ее генеральный директор, как многие думали изначально, а, по его словам, «финансовый консультант компании и муж учредителя». Также в ходе обсуждения стало известно, что прежде у компании не было опыта работы с подобным проектом.

Иван Березовский


— Если вы думаете, что у нас есть какая-то волшебная доходность или что мы извлекаем из этого какую-то сверхприбыль, ошибаетесь, — защищал позицию собственника финансовый консультант «НП-Сервис».— Для нас этот проект достаточно рискованный. Если все будет хорошо, то мы выйдем на 8-летнюю окупаемость. Думаю, и представители власти, и предприниматели понимают, что 8-летняя окупаемость — это не какой-то там мегапроект.

Березовский был неубедителен в аргументации причин резкого повышения арендных ставок. Оказывается, ориентировалась компания исключительно на расценки универмага «Гомель»: «3 этаж — 50 евро, 2 этаж — 70 евро, 1 этаж — в среднем 100 евро». Также он отметил, что наиболее правильный метод определить, насколько предлагаемая ставка справедлива, — проводить открытые аукционы на право аренды по пустующим площадям, и что компания намерена использовать этот метод в своей дальнейшей работе.

В урегулировании спора принимали участие представители облисполкома, горисполкома и других заинтересованных ведомств, выступавшие в качестве консультантов. Для субъектов хозяйствования был определен срок до 1 ноября, за который они должны прийти к консенсусу.

— Мы не вмешиваемся в работу частного бизнеса и не собираемся диктовать условия по поводу устанавливаемых вами тарифов, — подытожил Болеслав Пирштук, — но там, где ущемляются законные интересы граждан, естественно, не будем оставаться в стороне.

Когда верстался номер, позвонила председатель совета предпринимателей ТЦ «Секрет» Наталья Дасько и сообщила, что основная часть проблемных вопросов с новым собственником урегулирована в процессе переговоров. Практически все арендаторы подписали договоры в новой редакции, арендные ставки по отношению к тем, что были раньше, повысились лишь на 10%.

— Несколько предпринимателей будут работать с собственником на тех условиях, которые он выдвигал изначально, ибо они подписали договор в его первой редакции под нажимом и психологическим давлением администрации, — рассказала Наталья Дасько. — По итогам нашей встречи с собственником все же остались некоторые вопросы, которые мы отразили в протоколе собрания и передали его в облисполком.Мы очень благодарны представителям областной власти и профсоюза «Садружнасць» за содействие в урегулировании спора. Это помогло нам избежать судебных тяжб.

Новый владелец центра ищет новых арендаторов


Впрочем, по имеющимся у меня данным, собственник оставил за собой право поднимать аренду в одностороннем порядке три раза в год. Нет гарантии, что через некоторое время не возникнет новый конфликт. Уже несколько индивидуальных предпринимателей закрыли свои торговые места, считая 10-процентное повышение аренды неподъемным. Еще несколько человек поделились планами: «Отработаем до марта сезонный товар и начнем подыскивать более стабильное и надежное место».

Признать проблему — не значит ее решить


— На частно-государственном партнерстве строится экономика и связанные с ней отношения в обществе. В конфликте между собственником торгового центра и предпринимателями четко проявилось состояние такого партнерства, а также состояние социальной ответственности бизнеса, и здесь мы только в начале пути. Подобные споры будут до тех пор, пока крупный бизнес не станет социально ответственным, а государство, наконец, не примет четкие антимонопольные правила игры на рынке, — сказал Виктор Елфимов и предложил изменить рассматриваемое в этой статье соотношение сторон «Собственник — Предприниматель — Покупатель» на «Власть — Бизнес — Потребитель».

Что касается рядового гомельского покупателя, то ему, по большому счету, неинтересны такого рода конфликты. Качественный товар по доступной цене — это все, чего он ждет от местной торговли. Но пока слышит от продавцов ответ, далекий от рыночных отношений: «Торг здесь неуместен».

Санкт-Петербург. Пальто в подарок к шубе.


Чисто из любопытства я поинтересовалась в Гомельском бюро путешествий и туризма, предлагающем шоп-туры в Чернигов и Хмельницкий, насколько этот вид услуги востребован. Оказалось, каждую пятницу за покупками выезжает по одному-два заполненных автобуса. Смело плюсуйте сюда тех, кто едет через другие турфирмы, а также самостоятельно — поездом или на соб­ственном автомобиле.

территория низких цен в соседнем Чернигове


С одной стороны, замечательно, что у людей есть альтернатива. С другой, все мы прекрасно понимаем, что это серьезная проблема как для города, так и для страны. Но признать проблему — еще не значит ее решить.

 
Фото автора
0 Обсуждение Комментировать
fact 01/11/2012 18:30
Предприниматель Оксана Селюкова, арендующая площадь в ТЦ «Секрет», воспринимает такого рода обвинения как полнейший бред.

— На сегодняшний день основные наши поставщики из Турции и Китая. Очень много частных торговцев делают оптовые закупки в этих странах. Какой смысл накручивать на товаре, который выставлен в ближайших магазинах по цене гораздо ниже? — аргументирует она свою позицию. — Что касается Украины, то там существенная разница в цене на тот же турецкий или китайский товар бывает только при нестабильности курса доллара. На данный момент разбежка в ценах не такая уж и заметная. И это при том, что у черниговских торговцев условия для бизнеса более выгодные. Если наш товар доставляется в Беларусь железной дорогой и его растаможивание в Москве обходится достаточно дорого, то на Украину он приходит морем в контейнерах, соответственно, транспортные расходы ниже, равно как дешевле и растаможка. К тому же на Украине гораздо ниже стоимость аренды и налоги меньше.Ну и оборачиваемость товара у них выше. А наш торговый центр «Секрет» — это, по сути, выставка выходного дня, в будни здесь единичные покупатели…
Цитировать
fact 01/11/2012 19:05
Какой-то очень спорный комментарий.

В каких ближайших магазинах? Оксана, нет у нас ближайших магазинов. В этом-то и беда. Кстати, те, кто ходят только в "Секрет" могут не побрезговать и прогуляться по рынку. К своему удивлению найдут на рядах и вещи из "секретных бутиков", но на порядок дешевле.

Какие нестабильности курса в Украине? За последние 10 лет не было периода, когда в Украину было бы невыгодно белорусам ехать, какие бы там нестабильности не случались бы.

Выгоднее условия? Может быть, я не специалист по украинскому законодательству. Но 2 миллиона рублей налога... вы сами, Оксана, должны понимать, что это ерунда. Представьте себе сколько зарабатывает предприниматель в ТЦ "Секрет", если он согласен выкупить торговый павильон за 500 тысяч долларов. Пусть и за кредит на 10 лет под 8%. А вы говорите выгоднее... Всегда есть где-то выгоднее. Но и в Беларуси сейчас неплохо.

Оборачиваемость выше? Ну да, конечно, это ж закон рынка. Они накручивают меньше, дешёвый товар люди больше покупают - это ж логично. Опустите цены будет и у вас оборачиваемость сумашедшая. Но тогда вам ваш серый товар придётся чаще возить и больше, а это риски. Поэтому Вам лучше продать меньше, но дороже.    

"Секрет" - ТЦ выходного дня? Да, конечно, потому что всю неделю гомельчане вкалывают как рабы, чтобы в выходные принести Вам денежки. А ещё цивилизованная торговля знает тысячи приёмов, как сделать привлекательными для шопинга именно будни. Но скидки по-гомельски - три цента - конечно,  к этим приёмам отнести нельзя.
Цитировать
fact 01/11/2012 23:07
Ну не знаю, что нужно делать с человеком, чтобы он согласился на невыгодную для себя сделку, влезая в кабалу на полмиллиона долларов. Не верю, что речь здесь шла о вынуждении.

Просто представьте какие выплаты: 12 лет по 12 месяцев это 144 отчётных периода,   500 000 долларов делим на 144 получаем 3 472 доллара в месяц и это только погашение основного долга без учёта процентов.
Вы меня конечно простите, но когда предприниматели задавались вопросом: чем нужно торговать? чтобы платить аренду в 120 евро, им никто не задал вопрос чем они собирались торговать, что бы гасить такие кредиты Технобанка. А вопрос был бы очень уместным. Думаю новый владелец центра был хорошо осведомлён о финансовых возможностях предпринимателей и условия выдвинул не такие уж фантастические.

Поднятый шум нормальная реакция, простите, "рыночных баб". И они молодцы прессинг выдержали, копейку свою сберегли.
Но только свою, покупатели не выиграли ничего.  

Вот теперь, Наталья, попробуйте поднять такую же шумиху, что бы хоть копейку сберечь для своего кошелька. Посмотрим, кто Вам поможет.

А что касается "Секрета", уверен это ещё не конец. Но вся тема уже реально надоела. Нужна глобальная городская программа по развитию торговой сети, только вот конкуренция на вряд ли получится. Местные богачи не отсвечивают, те, кто уже в теме (типа Технобанка) по сути монополисты да ещё и иногородние, Россиян как показала история с Линией здесь особо тоже не жалуют. Вот и попробуй разберись, чем гомельчанам помочь... Подводная лодка.
Цитировать
fact 02/11/2012 18:24
Да. Я считаю чужие деньги. Такая уж у меня работа.
Ваше отношение к ИП вытекает из позиции занимаемой Вами в Ваших  материалах. И я Вам уже об этом говорил.

Рынок всё поставит на свои места. Тема закрыта. Спасибо за внимание.

P/S Надеюсь вы не забудете своих обещаний.
Цитировать