Олег Вольштейн: за последние 15 лет Гомель не видел таких катаклизмов на рынке недвижимости

– Рынок отвечает на сей многовекторный кризис абсолютно предсказуемо. Недвижимость – это лакмусовая бумажка состояния экономики. Если все хорошо – продажи растут и наоборот. Потому что недвижимость – это не хлеб с молоком, которые будут покупаться всегда, это не товар первой необходимости. По статистике в Гомеле в месяц продается 280–290 квартир, в худшие времена 250. В этом году в апреле было продано 150 квартир, в мае – 106. Падение 58% от среднегодовой величины. За последние 15 лет Гомель не видел таких катаклизмов на рынке недвижимости. Понятно, что цены при таком стечении обстоятельств уверенно шагают вниз. 

– Олег Маркович, это какой-то апокалиптический сценарий. Давайте разбираться детально: что именно подкосило продажи?

– Давайте. Ликвидность и стоимость недвижимости определяет совокупность факторов: валютный курс, мировая цена на нефть, сложившееся на белорусском рынке положение неопределенности с углеводородами, эпидемиологическая ситуация. Все это сильно влияет на экономику, а недвижимость – один из ее сегментов.

Серьезно подкосило рынок и то, что «Беларусбанк» перестал кредитовать вторичку. Хотя, к слову, «Белинвестбанк» по-прежнему выдает кредиты на жилье, но сработал психологический момент: все-таки именно «Беларусбанк» традиционно ассоциируется с кредитами на жилье.

Тем не менее, отчаиваться не нужно. Уже многие годы наблюдаю такое явление, как круговорот квартир в природе. Предположим, у семьи была четырехкомнатная квартира, дети выросли, родители решили ее разменять. Молодая семья имеет однушку или малосемейку, семья увеличилась – необходимо расширение. Люди разводятся, умирают, женятся, и все это сопровождается какими-то сделками с недвижимостью. Это жизнь, которую не остановить никакими катаклизмами. Я долгое время веду статистику количества сделок, так вот, в год оно примерно одно и то же (пока 2020-й выносим за скобки). Это значит, что если в каком-то периоде количество сделок просело, то оно непременно выровняется в другом месяце, квартале и так далее. 

– Так какова же на сегодняшний день реальная цена квартиры?

– Сейчас расскажу. Но предварительно еще один фактор, формирующий цену недвижимости на вторичном рынке. Это стоимость квадратного метра в новостройке. Средняя цена в Гомеле – 1400 рублей. Буквально недавно это было 700 долларов в эквиваленте (при курсе 2 рубля за доллар). Сейчас мы делим цену на 2,4 и получаем 583 доллара за квадрат! А так как и продавцы, и покупатели традиционно считают стоимость недвижимости в долларах, то мы видим, что новостройки стали доступнее, понизившись на 16%. А вторичка пока осталась на прежнем уровне, поэтому не продается. Реальные же цены таковы: однокомнатная квартира – от 18 тысяч долларов, двухкомнатная – от 21 тысячи, трехкомнатная – от 26–27. Я называю минимум, понятно, что есть трешки и за 45–50. И это тоже рыночная цена на сегодня. Вообще в кризис квартиры небольшой квадратуры – самый ходовой товар, например, малосемейки.

– Изучая предложение квартир на сайтах недвижимости, не обнаружила таких приятных для покупателя цен…

– В кризис рынок недвижимости работает по кальке ленинской революционной ситуации: когда низы не хотят, а верхи не могут. На данный момент продавцы не хотят опускать цену, а покупатели не могут ее заплатить. Такое положение вещей зависает на некоторое время, но затем продавцы идут на понижение, и покупатели становятся более активными, ведь они так и не решили свой квартирный вопрос.

– Что сдвинет продажи с мертвой точки?

– Законы рынка недвижимости. Рано или поздно продавцы это поймут. Хотя психологию трудно изменить. Вот предположим, ваша соседка по площадке продала двухкомнатную квартиру за 35 тысяч долларов. Прошло четыре года. За это время вы в своей двушке поменяли окна, двери, установили новую сантехнику, а квартира торгуется за 25. Ваше сознание не воспринимает этого. Однако у продавца, ставшего покупателем, ход мыслей резко меняется. Почему так дорого? Позвольте, цены упали! И это нормально, человек так устроен. Но это наши хотелки, а есть объективная рыночная цена – та, по которой покупатель готов купить, а продавец – продать. 

Далее о том, что может оживить продажи. Готовится указ по ипотеке. Если она будет принята в классическом виде, то это двинет рынок. Положительный момент и то, что семейный капитал разрешили использовать многодетным семьям для покупки жилья. Кстати, наше агентство – первое в Гомеле, которое провело сделку с привлечением этих денег. 

Продавцы должны спуститься на землю, созреть и снизить цену на жилье, а покупатели – разумно торговаться. То, что цена уже пошла вниз, есть аксиома, которая не требует доказательств.

– Но ведь бывают случаи, когда продать квартиру можно очень выгодно. Например, россиянам, которые часто приезжают в Беларусь, и им нужно где-то останавливаться. 

– Эта сказка о каком-то мифическом россиянине, который скупает белорусскую недвижимость, меня очень веселит. Этакий летучий голландец – все знают, что он есть, но никто не видел. Россия сейчас тоже переживает не лучшие времена. Рубль по отношению к доллару упал в два раза. Скажу больше, россияне сейчас продают купленную когда-то недвижимость из-за налогов на землю, финансовых трудностей и так далее. Тем не менее случаи продажи квартир выше рыночной цены действительно бывают. Например, да, тот же россиянин, родившийся в Гомеле, хочет купить квартиру в доме своего детства. Или в этом доме живет теща, а жена вот-вот родит. Тогда не важно, что такая же квартира на соседней улице стоит на 7–10 тысяч дешевле. Но эти случаи скорее исключение из правил. Таких покупателей единицы.

– Можно самостоятельно вычислить эту пресловутую рыночную цену?

– Конечно. Как формирует цену продавец? Ищет аналогичные квартиры на сайтах продажи недвижимости и выставляет нечто среднее, что, в общем-то, правильно. Однако если в течение двух недель вам ни разу не позвонили – снижайте цену, или вы пополните список продавцов, которым квартира «не жмет», и будете продавать ее годами. Хотя возможно, вы как раз тот, кто решил просто «попродавать», но не продать квартиру. Мотивированные продавцы, как и мотивированные покупатели, просто заключают сделку независимо от финансовой погоды.

– Все тенденции, о которых мы говорили касательно квартир, можно отнести к дачам и коттеджам?

– Не во всем, это более специфический рынок. Скажем, после объявления пандемии мы ожидали всплеска покупки дач. И весной действительно наблюдали повышенный интерес к этому сектору недвижимости: у нас значительно выросло количество показов дач, которые так и не завершились покупкой. Более того, если в среднем по Гомелю продается 20 домов/дач в месяц, то в прошлом месяце заключено только 12 сделок. Когда люди едут на отдых за рубеж, то тратят 5–6 тысяч долларов, а за 7–10 тысяч можно купить дачу. Но здесь ожидания не совпали с реальностью: люди мечтали купить за 7–10 то, что стоит 25. Вообще с покупкой дома сложнее. Когда вы ищете двухкомнатную квартиру в пятиэтажке, то представляете, что кухня там будет 5–7 квадратных метров, небольшой коридор, стоить она будет определенную сумму денег и так далее. Дом на 100 квадратных метров может стоить 10 тысяч долларов, а может миллион. Покупая дом, вы покупаете чужую идею. И далеко не всегда она совпадает с вашей. Или же она хороша, но это очень дорого. И человек прикидывает: за 10 тысяч куплю участок, за 70 построю сам, что хочу. Результат – потрачено 80 тысяч, а жить в доме все еще нельзя. Такие недострои стоят по всем районам индивидуальной жилой застройки как памятники непрофессионализму. 

– Если есть заинтересованный покупатель, который торгуется, то уступите. Иначе завтра придется уступать значительно больше. До сих пор помню случай десятилетней давности. Продавали двушку на Малайчука. Хозяйка хотела выручить 49 тысяч долларов, а покупатель стоял на 42. Сделка не состоялась. В результате продала за 29. Вместе с тем и покупатель может себя обмануть. Если вас все устраивает – ищите консенсус и не перегибайте палку. Да, может, жилье и еще подешевеет, но того, чего вам хотелось, может и не быть. Не обманите сами себя.

– И все-таки: продавать сегодня или еще подождать?

– Это зависит от целей, которые вы преследуете. Если нужны деньги, чтобы улучшить жилищные условия, вложить их в бизнес, сделать какие-то жизненно необходимые приобретения, помочь детям получить образование – продавать нужно сейчас. А если планируете просто положить вырученные деньги на черный день, то особого смысла в продаже, когда цены еще не нащупали дно, нет. Да, когда-то, через год, два, три, ценовая синусоида обязательно пойдет вверх. 

– Но будет ли востребована эта квартира, постаревшая еще на три года?

– Верно, нужно адекватно оценивать свою недвижимость. Когда-то считалось престижным купить хрущевку на Победе, а пределом мечтаний была сталинка на проспекте Ленина. Сейчас взоры потенциальных покупателей направлены, например, на новостройки Мельникова Луга. Людям хочется жить в просторных и светлых квартирах с кухнями минимум 9 квадратов, в районах с развитой инфраструктурой.

И еще один важный момент. Наверное, лучше быть счастливым сегодня, не откладывая жизнь на потом. Можно 5 лет жить с тещей, а можно не ждать, когда наступит время «лучше и выгоднее», а взять кредит и выстраивать семейные отношения в новой реальности. В общем, каждый сам архитектор своей жизни. Просто решите, что для вас действительно важно, и действуйте в этом направлении.

– А дальше? Какое жилье будет востребовано?

– В Гомеле есть более-менее успешный опыт строительства таунхаусов – этакого симбиоза квартиры и загородного коттеджа. Думаю, будущее за таким типом недвижимости.